Laut unserer Umfrage überschreiten 69,3 % der Bauherren ihr geplantes Budget. Im Schnitt um 57.600 €. Diese Zahl entsteht selten durch einen einzigen großen Fehler, sondern durch ein Budget, das von Anfang an keinen Spielraum für das Unerwartete hatte.
Warum Baukosten zwischen Planung und Fertigstellung steigen
Zwischen der ersten Kalkulation und dem Einzug liegen oft zwölf bis achtzehn Monate. In dieser Zeit können sich Materialpreise ändern, Handwerkerkapazitäten verknappen und Verträge Klauseln enthalten, die Preisanpassungen erlauben. Keiner dieser Effekte ist ein Fehler des Bauherrn. Aber wer sie nicht einplant, wird von ihnen überrascht.
Dass Baukosten strukturell steigen, lässt sich auch amtlich belegen: Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig den Baupreisindex, der die Preisentwicklung im Bauhauptgewerbe abbildet. Für die konkrete, aktuelle Entwicklung lohnt sich ein Blick auf die Baupreisstatistik des Statistischen Bundesamts, die Zahlen ändern sich mit jeder Veröffentlichung, deshalb verzichten wir hier bewusst auf einen fixen Prozentwert. Wichtig ist die Erkenntnis dahinter: Ein Budget, das exakt auf dem Preisstand zum Planungszeitpunkt beruht, ist zum Zeitpunkt der Fertigstellung mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits überholt.
Wie viel Puffer ist realistisch?
Eine pauschale Prozentzahl, die für jedes Bauvorhaben passt, gibt es nicht seriös (auch wenn mal als grobe Hausnummer immer 10 bis 15% empfiehlt, aber das ist natürlich sehr pauschal). Wie viel Puffer sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab, die sich von Projekt zu Projekt unterscheiden:
- Die Vertragsart. Ein Festpreisvertrag mit einem Bauträger oder Generalunternehmer nimmt dir einen Teil des Preisrisikos ab, der Puffer kann dort kleiner ausfallen. Bei einer Bauweise mit Architekt und einzeln ausgeschriebenen Gewerken trägst du mehr Risiko selbst und solltest entsprechend mehr Reserve einplanen. Der Beitrag Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt ordnet ein, wie sich das Risiko zwischen den drei Wegen verteilt.
- Der Anteil an Eigenleistung. Wer viel selbst macht, kalkuliert mit dem eigenen Zeitbudget und Zeitverzug schlägt sich oft indirekt in Kosten nieder, etwa durch längere Mietdoppelbelastung.
- Die Neigung zu Sonderwünschen. Wer während des Baus voraussichtlich viel ändern wird, sollte dafür von Anfang an mehr Spielraum einplanen als jemand, der strikt beim ursprünglichen Plan bleibt.
Statt einer einzelnen Zahl gilt die Grundregel: Der Puffer sollte umso größer sein, je mehr Risiko vertraglich bei dir liegt und je unsicherer die eigene Planung noch ist.
Die häufigsten Nachtragsfallen
- Sonderwünsche während des Baus. Jede Änderung nach Vertragsschluss ist ein Nachtrag. Und Nachträge werden zu Preisen abgerechnet, die zu diesem Zeitpunkt niemand mehr vergleicht. Einzeln wirken sie klein, in der Summe füllen sie den gesamten Puffer.
- Überraschungen im Baugrund. Was das Bodengutachten nicht erfasst oder nur unvollständig abbildet, kann bei den Erdarbeiten zu Mehrkosten führen. Ein gründliches Gutachten vor Baubeginn reduziert dieses Risiko, beseitigt es aber nicht vollständig.
- Preisgleitklauseln im Vertrag. Manche Bauverträge erlauben es der Baufirma, gestiegene Materialkosten anteilig weiterzugeben. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, steht im Kleingedruckten und genau dort sollte man vor der Unterschrift genau hinsehen. Der Beitrag Bauvertrag prüfen lassen zeigt, worauf es dabei ankommt.
Wie du dich vor einer Kostenexplosion schützt
Der wirksamste Schutz ist keine einzelne Maßnahme, sondern die Kombination aus drei Dingen: einem realistischen Puffer von Beginn an, einer unabhängigen Baubegleitung, die Abweichungen frühzeitig erkennt, und einer lückenlosen Dokumentation von Terminen, Absprachen und Nachträgen. Was eine Baubegleitung konkret leistet, erklärt der Beitrag Baubegleitung.
Wo immer möglich, sind Festpreisvereinbarungen für einzelne Gewerke einer offenen Kalkulation vorzuziehen, sie verlagern das Preisrisiko zumindest teilweise vom Bauherrn zur ausführenden Firma.
Was tun, wenn der Puffer nicht reicht?
Reicht die eingeplante Reserve trotzdem nicht aus, bleibt als letzter Ausweg die Nachfinanzierung – ein zusätzliches Darlehen, das in der Regel zu schlechteren Konditionen abgeschlossen wird als die ursprüngliche Finanzierung, weil es kurzfristig und ohne Verhandlungsspielraum aufgenommen werden muss. Mehr dazu im Beitrag Nachfinanzierung. Sie ist vermeidbar mit einem Puffer, der von Anfang an zum eigenen Vertrag und Risiko passt, statt einer pauschalen Zahl aus dem Internet.
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Häufige Fragen
Eine für alle passende Zahl gibt es nicht seriös. Wie viel Puffer sinnvoll ist, hängt von der Vertragsart, dem Anteil an Eigenleistung und der Wahrscheinlichkeit späterer Sonderwünsche ab. Je mehr Risiko vertraglich bei dir liegt, desto größer sollte die Reserve ausfallen.
Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts bildet die Preisentwicklung im Bauhauptgewerbe über die Zeit ab. Er zeigt, dass Baukosten strukturell steigen können, auch wenn sich die einzelne Rate von Quartal zu Quartal unterscheidet.
Teilweise. Ein Festpreisvertrag verlagert einen Teil des Preisrisikos auf die Baufirma. Preisgleitklauseln wirken in die entgegengesetzte Richtung und sollten vor Vertragsschluss genau geprüft werden.
In dieser Situation bleibt meist nur die Nachfinanzierung als kurzfristige Lösung, häufig zu schlechteren Konditionen als die ursprüngliche Finanzierung. Der bessere Weg ist, diese Situation durch einen realistisch bemessenen Puffer von vornherein zu vermeiden.
