Bevor eine Kernsanierung beginnt, muss ein Gebäude zunächst auf seine tragende Struktur zurückgebaut werden. Dieser Schritt heißt Entkernung und ist bei älteren Häusern fast immer die Voraussetzung dafür, dass eine moderne Sanierung überhaupt beginnen kann.
Was dabei entfernt wird, was das kostet und worauf du achten musst, zeigt dieser Beitrag.
Was bedeutet „Entkernung“ genau?
Bei einer Entkernung wird ein Gebäude in einen reinen Rohbauzustand zurückversetzt: Fundament, tragende Wände und Decken bleiben stehen, alles andere wird entfernt. Das unterscheidet die Entkernung sowohl vom kompletten Abriss, bei dem das gesamte Gebäude einschließlich der tragenden Struktur beseitigt wird, als auch von einer Teilsanierung, bei der nur einzelne Gewerke oder Räume angefasst werden.
Wann sich ein Abriss gegenüber einer Sanierung überhaupt lohnt, erklärt der Beitrag Sanieren oder abreißen und neu bauen?.
Was bei einer Entkernung entfernt wird
Zur Entkernung gehören typischerweise nichttragende Zwischenwände, alte Bodenbeläge und Deckenverkleidungen, die komplette Haustechnik, also Elektroinstallation, Sanitär- und Heizungsrohre, sowie häufig auch Fenster und Türen, wenn diese ohnehin erneuert werden sollen.
Bei einer klassischen Kernsanierung spricht man in der Regel davon, wenn mindestens zwei Drittel der Bausubstanz auf diese Weise erneuert werden, ein Umfang, der bei Gebäuden aus den 1950er- bis 1970er-Jahren häufig notwendig ist, um heutige Energiestandards zu erreichen.
Genehmigungspflicht und rechtliche Punkte
Ob für eine Entkernung eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom konkreten Umfang der Arbeiten ab und wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Bleiben tragende Strukturen unangetastet, ist eine reine Entkernung in vielen Fällen genehmigungsfrei möglich.
Wichtig ist dabei jedoch, vorausschauend zu planen: Wer ohne vorherige Abstimmung entkernt und erst danach eine Baugenehmigung für den geplanten Ausbau beantragt, riskiert im schlimmsten Fall einen Baustopp oder eine Rückbauanordnung, wenn sich die spätere Planung nicht mit dem bereits durchgeführten Rückbau verträgt. Am sichersten ist es deshalb, bereits vor Beginn der Entkernung mit der zuständigen Bauaufsicht zu klären, welche Genehmigungen für das Gesamtprojekt nötig sind.
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Vor Beginn der Arbeiten sollte außerdem eine Schadstoffprüfung stehen, insbesondere bei älteren Gebäuden. Wird dabei Asbest oder ein anderer Schadstoff festgestellt, darf dieser ausschließlich von zertifizierten Fachbetrieben entfernt werden.
Was kostet eine Entkernung?
Die reinen Entkernungsarbeiten, also der Rückbau selbst ohne Entsorgung, liegen nach meist zwischen 40 und 150 € pro Quadratmeter, abhängig vom Zustand des Gebäudes und dem Umfang der zu entfernenden Bauteile. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit rund 150 Quadratmetern ergibt sich daraus, inklusive Entsorgung, eine Gesamtinvestition von häufig 15.000 bis 50.000 €. Bei kleineren oder auf einzelne Bereiche begrenzten Entkernungen können die Kosten auch deutlich darunter liegen.
Ein Faktor, der die Kosten besonders stark beeinflusst, ist eine mögliche Schadstoffbelastung. Ist etwa Asbest vorhanden, kann sich der Entkernungspreis um 30 bis 50 % erhöhen, weil die Arbeiten dann nur von zertifizierten Fachbetrieben mit entsprechender Schutzausrüstung durchgeführt werden dürfen. Diese Zahlen sind Richtwerte und können je nach Region, Gebäudezustand und Schadstofflage erheblich abweichen. Für eine verlässliche Kalkulation lohnt sich immer eine Vor-Ort-Begehung durch einen Fachbetrieb.
Bauschutt und Entsorgung
Die Entsorgung macht bei größeren Entkernungsprojekten häufig 20 bis 40 % der Gesamtkosten aus und wird oft unterschätzt. Normaler, sortenreiner Bauschutt wie Beton oder Ziegel kostet meist zwischen 10 und 50 € pro Kubikmeter beziehungsweise 15 bis 50 € pro Tonne. Gemischte Abfälle wie Tapetenreste, Holz oder Putzreste liegen mit 150 bis 250 € pro Tonne deutlich höher. Am teuersten ist die Entsorgung von Sondermüll wie Asbest, hier bewegen sich die Kosten meist zwischen 100 und 500 € pro Tonne, zuzüglich der Kosten für die fachgerechte Probeentnahme und Untersuchung vorab.
Wer die anfallenden Materialien sauber nach Fraktionen trennt, also Beton, Ziegel, Holz und Metall jeweils separat, zahlt in der Entsorgung in der Regel deutlich weniger, weil sich sortenreine Abfälle besser recyceln lassen als gemischter Bauschutt.
Entkernung in Eigenleistung – realistisch oder nicht?
Einfachere Vorarbeiten lassen sich mit handwerklichem Geschick durchaus selbst übernehmen, etwa das Entfernen von Tapeten, Bodenbelägen, Verkleidungen sowie der Ausbau von Fenstern und Türen. Das kann die Lohnkosten spürbar senken, allerdings brauchen Laien für dieselbe Arbeit häufig das Drei- bis Fünffache der Zeit, die eine Fachfirma benötigen würde.
Bei bestimmten Arbeiten führt an einem Fachbetrieb dagegen kein Weg vorbei: die korrekte Identifikation tragender Wände, der gesamte Umgang mit Elektroinstallationen sowie insbesondere mit Schadstoffen wie Asbest, deren Entfernung gesetzlich ausschließlich zertifizierten Betrieben vorbehalten ist.
Wie eine Entkernung abläuft
Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme mit Schadstoffgutachten, bei der ein Sachverständiger den Zustand des Gebäudes bewertet und mögliche Belastungen identifiziert. Darauf aufbauend werden Planung und, falls relevant, Förderanträge vorbereitet, bevor die eigentliche Entkernung beginnt. Zunächst werden alle nichttragenden Bauteile entfernt, anschließend, falls nötig, Schadstoffe durch zertifizierte Fachbetriebe fachgerecht saniert.
Erst danach folgen die eigentlichen Rohbau- und Sanierungsarbeiten, etwa neue Wände, Deckendurchbrüche oder eine vollständig erneuerte Haustechnik. Für eine Wohnung ist mit ein bis zwei Wochen zu rechnen, für ein komplettes Haus meist mit drei bis sechs Wochen, abhängig von Größe und Schadstofflage. Warum es danach eine bestimmte Reihenfolge bei der eigentlichen Sanierung braucht, erklärt der Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.
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Häufige Fragen
Die reinen Entkernungsarbeiten liegen meist zwischen 40 und 150 € pro Quadratmeter. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit rund 150 Quadratmetern ergibt sich inklusive Entsorgung häufig eine Gesamtinvestition von 15.000 bis 50.000 €, abhängig von Zustand und möglicher Schadstoffbelastung.
Das hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Bleiben tragende Strukturen unberührt, ist eine reine Entkernung oft genehmigungsfrei möglich. Da spätere Ausbauarbeiten aber genehmigungspflichtig sein können, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsicht, bevor überhaupt mit dem Rückbau begonnen wird.
Einfache Vorarbeiten wie das Entfernen von Tapeten, Bodenbelägen oder alten Fenstern und Türen lassen sich mit handwerklichem Geschick selbst übernehmen. Tragende Strukturen, Elektroinstallationen und insbesondere Schadstoffe wie Asbest dürfen dagegen nur von Fachbetrieben behandelt werden.
Er muss nach Materialarten getrennt und fachgerecht entsorgt werden. Sortenreiner Bauschutt wie Beton oder Ziegel ist in der Entsorgung deutlich günstiger als gemischter Abfall, Sondermüll wie Asbest verursacht die mit Abstand höchsten Entsorgungskosten.
