Die Antwort beginnt nicht beim Kaufpreis, sondern bei der Rate, die du jeden Monat tragen kannst. Aus ihr ergibt sich die Darlehenssumme, aus Darlehen plus Eigenkapital dein Gesamtbudget – und erst nach Abzug der Nebenkosten das, was Haus und Grundstück kosten dürfen.
Rechne es durch, dann erklären die folgenden Abschnitte, was die Zahl bedeutet und wo sie trügt.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kostenloser Rechner
Rechne rückwärts: von der Rate, die du monatlich tragen kannst, zum realistischen Budget.
Zinssatz und Tilgung sind Beispielwerte. Trage deinen eigenen Zins ein und passe ggf. die Tilgung an.
Grundstück und Haus stecken beim Kauf gemeinsam im Kaufpreis.
- Darlehenssumme
- –
- + Eigenkapital
- –
- Gesamtbudget
- –
- – Grunderwerbsteuer
- –
- – Notar & Grundbuch (1,5 %)
- –
- – Maklerprovision (3,57 %)
- –
- – Baunebenkosten (15 %)
- –
Das ist eine Rechnung, keine Zusage. Ob eine Bank diese Rate mitgeht, hängt an Haushaltsrechnung, Einkommen und Beleihungsauslauf.
Baufinanzierung inkl. KfW-Förderung prüfenWomit gerechnet wird
- Darlehenssumme = (Rate × 12) ÷ (Sollzins + Anfangstilgung) × 100. Das ist die Summe, deren Annuität genau deiner Rate entspricht.
- Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Notar und Grundbuch pauschal 1,5 %.
- Maklerprovision optional mit 3,57 % (Käuferanteil bei hälftiger Teilung).
- Beim Neubau fallen die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision nur auf das Grundstück an. Auf die Baukosten kommen Baunebenkosten (Erschließung, Bodengutachten, Vermessung, Architekt, Statiker) – hier mit 15 % angesetzt.
- Nicht enthalten: Sondertilgungen, Zinsbindung, KfW-Förderung, Außenanlagen, Küche, Umzug.
Die Faustformel
Die Darlehenssumme, deren Annuität genau deiner Rate entspricht:
- Darlehenssumme = (Rate × 12) ÷ (Sollzins + Anfangstilgung) × 100
Ein Beispiel: 1.800 € Rate im Monat, 3,7 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung.
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- (1.800 × 12) ÷ 5,7 × 100 = 378.947 €
Mit 80.000 € Eigenkapital ergibt das ein Gesamtbudget von 458.947 €. Davon gehen die Nebenkosten ab.
Zwei Stellschrauben verändern das Ergebnis erheblich, und beide hast du nur begrenzt in der Hand:
- Der Zins. Steigt er von 3,7 auf 4,5 %, sinkt die Darlehenssumme bei gleicher Rate auf 332.308 €. Ein Unterschied von 46.639 € für 0,8 Prozentpunkte.
- Die Tilgung. Erhöhst du sie von 2 auf 3 %, sinkt die Darlehenssumme auf 322.388 €. Das fühlt sich wie ein Verlust an, ist aber keiner: Du bist deutlich schneller schuldenfrei. Bei 2 % Anfangstilgung und 3,7 % Zins läuft die Rückzahlung über rund 30 Jahre. Wer mit Mitte vierzig kauft, sollte das im Kopf haben.
Wie viel Rate kannst du wirklich tragen?
Eine verbreitete Faustregel setzt 35 bis 40% des monatlichen Nettoeinkommens als Obergrenze an. Bei 3.000 € netto wären das 1.200 € Rate, was rund 252.632 € Darlehen ergibt. Bei 2.000 € netto sind es 800 € Rate und rund 168.421 €.
Die Regel hat einen Haken: Sie ignoriert, wie unterschiedlich Haushalte aussehen. Ein kinderloses Paar mit zwei Einkommen und ohne Auto kommt anders zurecht als eine vierköpfige Familie mit Kita-Beiträgen und laufendem Autokredit. Nach aktuellem Stand gibt es keine Rate, die für alle bei einem bestimmten Einkommen passt.
Die belastbare Methode ist unbequemer: Führe drei Monate lang eine ehrliche Haushaltsrechnung. Alle Einnahmen, alle Ausgaben, inklusive der unregelmäßigen – Versicherungen, Urlaub, Reparaturen, Weihnachten. Was übrig bleibt, ist deine tatsächliche Kapazität.
Und davon geht noch etwas ab. Als Eigentümer zahlst du Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung selbst. Diese Posten gehören in die Rechnung, bevor du die Rate festlegst, nicht danach.
Eigenkapital: Wie viel brauchst du?
Die gängige Regel lautet: Die Nebenkosten solltest du aus eigener Tasche zahlen können. Dahinter steckt keine Willkür, sondern die Logik der Bank.
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Sie sind weg. Finanziert die Bank sie mit, liegt die Darlehenssumme über dem Objektwert – der sogenannte Beleihungsauslauf steigt, und mit ihm das Risiko der Bank. Sie gleicht das über einen Zinsaufschlag aus. Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer der Kredit.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber sie kostet spürbar mehr Zins und setzt ein sicheres, gut dokumentiertes Einkommen voraus. Ob eine Bank mitgeht, lässt sich ohne konkrete Prüfung nicht sagen.
Die Nebenkosten, die dein Budget auffressen
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie kommen drei Posten auf den Kaufpreis:
- Grunderwerbsteuer. Sie schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
- Notar und Grundbuch. Grob 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar ist beim Immobilienkauf vorgeschrieben.
- Maklerprovision. Nur, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei hälftiger Teilung zwischen Käufer und Verkäufer entfallen 3,57 % auf den Käufer.
Was das ausmacht, zeigt ein Vergleich. Bei einem Gesamtbudget von 458.947 € und ohne Makler:
- In Schleswig-Holstein (6,5 %) bleiben 424.951 € für die Immobilie, 33.996 € gehen für Nebenkosten weg.
- In Bayern (3,5 %) bleiben 437.093 €, die Nebenkosten liegen bei 21.855 €.
Gleiche Rate, gleiches Eigenkapital, 12.141 € Unterschied – allein durch die Landesgrenze.
Kaufen oder bauen: Warum die Zahl unterschiedlich ausfällt
Beim Kauf steckt das Grundstück im Kaufpreis. Beim Neubau zahlst du es separat, und die Rechnung sieht anders aus.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Neubau nur auf das Grundstück an, nicht auf die Baukosten – vorausgesetzt, du kaufst Grundstück und Bauleistung getrennt. Kaufst du beides von einem Bauträger aus einer Hand, kann das Finanzamt die Steuer auf die Gesamtsumme erheben. Das ist ein Unterschied von mehreren tausend Euro und einer der Punkte, an denen der Bauvertrag genau gelesen werden muss.
Dafür kommt ein Posten hinzu, den viele Bauherren übersehen: die Baunebenkosten. Erschließung, Bodengutachten, Vermessung, Baugenehmigung, Honorare für Architekt und Statiker. Sie erscheinen in keinem Hauspreis, fallen aber trotzdem an.
Ein Beispiel mit demselben Budget von 458.947 €, Grundstück 150.000 €, Schleswig-Holstein:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grundstück | 150.000 € |
| Grunderwerbsteuer und Notar auf das Grundstück | 12.000 € |
| Baukosten | 258.215 € |
| Baunebenkosten | 38.732 € |
| Summe | 458.947 € |
Grundstück und Haus zusammen: 408.215 €. Beim Kauf waren es 424.951 €. Der Unterschied von 16.736 € entsteht, weil die Baunebenkosten den geringeren Steueranteil mehr als aufwiegen.
Wer beim Neubau nur die Baukosten kalkuliert und die Nebenkosten vergisst, rechnet sich sein Budget um genau diese Größenordnung zu hoch.
Wie viel Kredit bekommst du von der Bank?
Der Rechner beantwortet eine Frage: Welche Darlehenssumme ergibt sich aus deiner Rate. Er beantwortet nicht, ob eine Bank dir diese Summe gibt.
Darüber entscheiden Faktoren, die keine Formel abbildet: die Haushaltsrechnung, die Sicherheit und Höhe deines Einkommens, die Schufa, der Beleihungsauslauf, die gewünschte Zinsbindung, und ob du angestellt oder selbstständig bist.
Der Weg dahin ist eine Finanzierungsanfrage. Vorher weißt du nicht, was geht. Und Zeit spart es auch, denn viele Verkäufer verlangen inzwischen eine Finanzierungsbestätigung, bevor sie überhaupt verhandeln.
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Drei Fehler, die dein Budget sprengen
- Kein Puffer. Baukosten steigen zwischen Kalkulation und Fertigstellung. Verträge enthalten Preisgleitklauseln, Materialpreise ändern sich, Erdarbeiten fördern zutage, was im Bodengutachten nicht stand.
- Sonderwünsche während des Baus. Jede Änderung nach Vertragsschluss ist ein Nachtrag, und Nachträge werden zu Preisen abgerechnet, die niemand mehr vergleicht. Einzeln wirken sie klein. In der Summe sind sie es nicht.
- Was nach dem Einzug kommt. Außenanlagen, Zaun, Terrasse, Küche, Umzug. Diese Posten stehen in keinem Bauvertrag und tauchen in keinem Budgetrechner auf – auch nicht in diesem.
Laut unserer Umfrage überschreiten 69,3 % der Bauherren ihr geplantes Budget. Die durchschnittliche Überschreitung liegt bei 57.600 €. Das ist kein Schicksal, sondern in den meisten Fällen die Summe vieler Einzelentscheidungen, die niemand zusammengezählt hat.
Häufige Fragen
Nach der 40-%-Faustregel wären etwa 1.200 € Rate tragbar, was bei 3,7 % Zins und 2 % Tilgung rund 252.632 € Darlehen ergibt. Ob diese Rate für deinen Haushalt tatsächlich passt, zeigt nur eine Haushaltsrechnung über mehrere Monate.
Als Faustregel solltest du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen können. Je nach Bundesland und Makler sind das grob 8 bis 12 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt den Zinssatz.
Grundsätzlich ja, aber sie ist teurer und setzt ein sicheres Einkommen voraus. Der höhere Beleihungsauslauf führt zu einem Zinsaufschlag. Ob eine Bank mitgeht, hängt vom Einzelfall ab.
Die 40-%-Regel ergibt 800 € und damit rund 168.421 € Darlehen. Bei diesem Einkommen ist der Spielraum eng: Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung kommen zur Rate hinzu.
Nur auf das Grundstück, wenn du Grundstück und Bauleistung getrennt erwirbst. Beim Kauf vom Bauträger aus einer Hand kann das Finanzamt die Steuer auf die Gesamtsumme erheben.
