Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt nicht nur das Haus, sondern unter Umständen auch gesetzliche Nachrüstpflichten. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt von neuen Eigentümern in bestimmten Fällen konkrete energetische Maßnahmen, mit einer festen Frist.
Die gute Nachricht vorweg: Es geht um drei klar umrissene Pflichten, nicht um eine sofortige Komplettsanierung des ganzen Hauses.
Für wen die Pflichten überhaupt gelten
Die Pflichten greifen in erster Linie bei einem Eigentümerwechsel, unabhängig davon, ob dieser durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung zustande kommt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei nicht das Datum des Kaufvertrags oder des Erbfalls, sondern die Eintragung ins Grundbuch. Ab diesem Datum hast du zwei Jahre Zeit, die betroffenen Maßnahmen umzusetzen.
Eine wichtige Ausnahme, die oft übersehen wird: Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen, sind von der Dämm- und der Heizungsaustauschpflicht befreit, solange kein weiterer Eigentümerwechsel stattfindet. Diese Befreiung ist jedoch an die Person gebunden, nicht an das Gebäude: Kaufst du ein Haus, dessen bisheriger Eigentümer seit 2002 selbst darin gewohnt hat, profitierst du als neuer Käufer nicht von dieser Ausnahme. Mit deinem Grundbucheintrag beginnt die Zwei-Jahres-Frist für dich neu zu laufen.
Bei einer Schenkung gilt eine eigene Ausnahme: Hat das beschenkte Kind bereits mindestens zehn Jahre vor der Schenkung selbst in der Immobilie gewohnt, entfällt die Pflicht.
Die drei zentralen Pflichten im Überblick
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt konkret drei Nachrüstmaßnahmen vor, mehr nicht. Alles darüber hinaus, etwa eine Fassadendämmung oder ein Fenstertausch, ist freiwillig, auch wenn es energetisch sinnvoll sein kann.
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG). Ist der Dachraum über einer beheizten Wohnung unbeheizt und zugänglich, muss entweder die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach selbst so gedämmt werden, dass ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreicht wird.
- Austausch veralteter Heizkessel (§ 72 GEG). Betroffen sind sogenannte Standard- oder Konstanttemperaturkessel mit Öl oder Gas, die älter als 30 Jahre sind. Moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht ausdrücklich ausgenommen, ebenso Anlagen mit sehr geringer oder sehr hoher Leistung sowie bestimmte Hybridheizungen. Was beim Austausch selbst zu beachten ist, zeigt der Beitrag [Heizung tauschen].
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 71 GEG). Zugängliche Rohrleitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist von den drei Pflichten meist die am wenigsten aufwendige und kostengünstigste.
Die 10-%-Regel bei ohnehin geplanter Sanierung
Unabhängig vom Eigentümerwechsel greift eine weitere Regel, wenn ohnehin größere Arbeiten an der Gebäudehülle anstehen:
Wird mehr als 10 % der Fassaden- oder Dachfläche im Zuge einer Sanierung erneuert, muss dabei für eine ausreichende Dämmung nach aktuellem Mindeststandard gesorgt werden. Was das konkret für eine geplante Dachsanierung bedeutet, erklärt der Beitrag Dach sanieren.
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Ausnahmen und Sonderfälle
Neben der bereits erwähnten Bestandsschutz-Regelung für langjährige Selbstnutzer gibt es zwei weitere Ausnahmen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden entfallen die Pflichten, sofern die Maßnahmen mit dem Denkmalschutz nicht vereinbar wären.
Und wenn die Kosten einer Nachrüstung durch die zu erwartenden Energieeinsparungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist wieder hereingeholt werden können, spricht man von wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, auch dann entfällt die Pflicht. Ob dieser Fall vorliegt, lässt sich am zuverlässigsten durch einen Energieberater einschätzen.
Was bei Nichteinhaltung droht
Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € geahndet werden. In der Praxis liegen tatsächlich verhängte Bußgelder bei Erstverstößen deutlich darunter, und aktive Kontrollen sind eher selten, sie erfolgen etwa im Rahmen der Feuerstättenschau durch den Schornsteinfeger, bei der Energieausweis-Prüfung oder bei Baukontrollen.
Relevant wird das Thema in der Praxis häufiger im Rahmen von Eigentümerstreitigkeiten, Nachverhandlungen beim Kauf oder Versicherungsschadensfällen, nicht primär durch proaktive behördliche Kontrolle. Das ist aber kein Freibrief: Die Pflicht besteht unabhängig davon, wie wahrscheinlich eine Kontrolle ist.
Wichtiger Hinweis zur aktuellen Rechtslage
Das Gebäudeenergiegesetz befindet sich aktuell in einem politischen Umbauprozess hin zu einem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz. Die hier beschriebenen drei Dämm- und Nachrüstpflichten gelten nach übereinstimmender Einschätzung mehrerer Fachquellen auch nach dieser Reform unverändert weiter.
Was sich ändern soll, betrifft in erster Linie die separate Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen einen bestimmten Anteil erneuerbarer Energien nutzen müssen, hierzu ist eine Lockerung im Gespräch. Da sich diese Details noch in der Abstimmung befinden, lohnt sich vor einer konkreten Maßnahme immer eine aktuelle Prüfung bei einem Energieberater oder der zuständigen Bauaufsicht.
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Häufige Fragen
Nein. Ab dem Datum deines Grundbucheintrags hast du zwei Jahre Zeit, die drei gesetzlichen Nachrüstpflichten umzusetzen, sofern sie überhaupt greifen. Eine sofortige oder umfassende Komplettsanierung des gesamten Hauses schreibt das Gesetz nicht vor.
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können theoretisch mit bis zu 50.000 € Bußgeld geahndet werden, in der Praxis fallen Bußgelder bei Erstverstößen deutlich niedriger aus. Kontrollen erfolgen unter anderem durch den Schornsteinfeger oder im Rahmen von Baukontrollen, häufiger wird das Thema aber bei Streitigkeiten oder Versicherungsfällen relevant.
Ja, ein Eigentümerwechsel durch Erbschaft wird genauso behandelt wie ein Kauf. Auch Erbengemeinschaften sind gemeinsam in der Pflicht, die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft.
Nur unter einer bestimmten Bedingung: Wenn der jetzige Eigentümer das Haus bereits seit vor dem 1. Februar 2002 durchgehend selbst bewohnt und seitdem kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Für einen neuen Käufer gilt diese Ausnahme nicht, mit dem eigenen Grundbucheintrag beginnt die Frist neu.
