Ein Haus kann von außen gepflegt wirken und trotzdem gravierende Mängel verbergen. Frischer Anstrich, neue Vorhänge, ein liebevoll angelegter Garten, das alles sagt wenig darüber aus, wie es um Fundament, Dach oder Elektrik tatsächlich bestellt ist. Was du selbst schon bei der Besichtigung prüfen kannst, und wo ein Laienblick unweigerlich an seine Grenzen stößt, zeigt dieser Beitrag.
Was du bei der Besichtigung selbst prüfen kannst
Auch ohne Fachausbildung lassen sich einige Dinge bei einer aufmerksamen Besichtigung erkennen. Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken, besonders im Keller und unter dem Dach, sind ein erstes Warnsignal. Risse im Mauerwerk, vor allem wenn sie sich diagonal über mehrere Steine ziehen, deuten auf Bewegungen im Baugrund oder in der Statik hin, während feine, oberflächliche Risse im Putz meist harmlos sind.
Wirf einen Blick auf den Zustand der Fenster: Ziehen sie Zugluft, beschlagen die Scheiben von innen oder lassen sich Rahmen kaum noch öffnen, deutet das auf ältere, nicht mehr zeitgemäße Verglasung hin. Auch das ungefähre Alter der Heizungsanlage lässt sich oft am Baujahr des Kessels ablesen und gibt einen ersten Hinweis darauf, ob in absehbarer Zeit ein Austausch ansteht.
Warnsignale, die auf größere Probleme hindeuten
Manche Anzeichen sind subtiler, aber nicht weniger aussagekräftig. Ein muffiger, modriger Geruch, der auch nach dem Lüften bleibt, deutet häufig auf verborgene Feuchtigkeit oder Schimmel hinter Verkleidungen oder in schwer einsehbaren Bereichen hin. Frisch gestrichene Wände an ungewöhnlichen, einzelnen Stellen, während der Rest des Raumes unverändert wirkt, können darauf hindeuten, dass dort etwas kaschiert werden sollte.
Auch Höhenunterschiede im Fußboden, etwa wenn sich Türen an bestimmten Stellen schwer öffnen lassen oder eine Kugel merklich in eine Richtung rollt, können auf Setzungen im Gebäude hinweisen. Diese Anzeichen bedeuten nicht zwangsläufig ein gravierendes Problem, sollten aber immer Anlass für eine genauere Prüfung sein, bevor eine Kaufentscheidung fällt.
Was ein Laie nicht erkennen kann
So aufmerksam eine Besichtigung auch ausfällt, es gibt Bereiche, die sich ohne Fachwissen schlicht nicht beurteilen lassen. Der tatsächliche Zustand der Statik, etwa ob tragende Wände oder das Fundament ausreichend dimensioniert und intakt sind, lässt sich mit bloßem Auge kaum einschätzen. Gleiches gilt für verdeckte Feuchtigkeit in Wandaufbauten, die erst durch Messungen zuverlässig nachweisbar ist, sowie für den Zustand der Elektroinstallation, die größtenteils unsichtbar hinter Wänden und Decken verläuft.
Auch die Frage, ob und in welchem Umfang Schadstoffe wie Asbest verbaut wurden, insbesondere bei Gebäuden aus bestimmten Baujahren, lässt sich ohne fachliche Prüfung nicht zuverlässig beantworten. Genau an diesen Punkten endet die Aussagekraft einer eigenen Besichtigung, und genau hier beginnt der Wert eines unabhängigen Gutachtens.
Warum ein Gutachten sich fast immer lohnt
Ein Bausachverständiger bringt genau das mit, was bei einer Laienbesichtigung fehlt: geschulte Augen für Details und die Möglichkeit, mit einfachen Messgeräten Feuchtigkeit, Dämmwerte oder andere technische Kennzahlen zu erfassen. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen in keinem Verhältnis zu dem, was eine übersehene Fehlinvestition am Ende kosten kann, gerade bei einem Kauf in sechsstelliger Höhe.
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Wichtig ist dabei die Unabhängigkeit des Gutachters. Wer sich ausschließlich auf die Einschätzung des Verkäufers oder eines vom Verkäufer beauftragten Gutachters verlässt, bekommt naturgemäß eine Einschätzung, die nicht zwingend im eigenen Interesse liegt. Worauf du bei der Wahl und dem Ablauf eines unabhängigen Gutachtens achten solltest, zeigt der Beitrag Gutachter bei der Besichtigung.
Typische Baujahre und ihre Problemzonen
Der Zustand einer Immobilie hängt stark davon ab, in welcher Bauepoche sie errichtet wurde. Häuser aus unterschiedlichen Jahrzehnten bringen typische, wiederkehrende Schwachstellen mit, von der Bauweise über verwendete Materialien bis hin zu den damals gültigen Dämmstandards. Diese Zusammenhänge im Detail, samt der jeweils häufigsten Problemzonen einzelner Baujahresklassen, erklärt der Beitrag Typische Baujahre und ihre Problemzonen.
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Häufige Fragen
Erste Hinweise sind sichtbare Flecken an Wänden und Decken, ein muffiger Geruch, der auch nach dem Lüften bleibt, sowie abblätternde Farbe oder Tapete. Verlässlich nachweisen lässt sich Feuchtigkeit im Mauerwerk aber nur mit speziellen Messgeräten, wie sie ein Bausachverständiger einsetzt.
In den allermeisten Fällen ja. Die Kosten für ein Gutachten stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Folgekosten übersehener Mängel, insbesondere bei Problemen, die ohne Fachwissen gar nicht erkennbar sind, etwa an Statik, Elektrik oder verdeckter Feuchtigkeit.
Dazu zählen häufig eine veraltete oder nicht mehr sichere Elektroinstallation, verdeckte Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk sowie in bestimmten Baujahren verbaute Schadstoffe wie Asbest. Alle drei lassen sich ohne fachliche Prüfung kaum zuverlässig feststellen.
