Das Baujahr eines Hauses verrät oft mehr über die zu erwartenden Probleme als der erste Eindruck bei der Besichtigung. Jede Bauepoche hatte ihre eigenen Materialien, Dämmstandards und blinden Flecken, die sich bis heute in der Bausubstanz zeigen. Ein Überblick, worauf du je nach Baujahr besonders achten solltest.
Warum das Baujahr mehr verrät als der äußere Eindruck
Ein frisch gestrichenes Haus mit gepflegtem Garten kann trotzdem eine veraltete Elektrik, eine unzureichende Dämmung oder verbaute Schadstoffe verbergen, die von außen nicht sichtbar sind. Das Baujahr ist dabei ein guter erster Anhaltspunkt, weil es verrät, welche Baustandards, Materialien und Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung galten. Es ersetzt aber keine individuelle Prüfung, wie du sie im Beitrag Zustand einer Bestandsimmobilie einschätzen findest.
Häuser vor 1950
Diese Gebäude sind meist massiv gebaut, oft mit dicken Wänden aus Ziegel oder Naturstein, die eine erstaunlich robuste Grundsubstanz mitbringen können. Eine Wärmedämmung im heutigen Sinne existierte damals noch nicht, entsprechend hoch fällt der energetische Sanierungsbedarf aus. Auch Fundamente entsprechen häufig nicht den heutigen statischen Anforderungen, was bei größeren Umbauten zu berücksichtigen ist.
Die Haustechnik, also Heizung, Elektrik und Sanitär, wurde in den meisten Fällen im Laufe der Zeit bereits mehrfach erneuert, muss aber individuell geprüft werden.
Häuser der 1950er- und 1960er-Jahre
In diese Zeit fällt der schnelle Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg, oft mit einfachen, schnell verfügbaren Materialien.
Genau in dieser Phase, verstärkt in den 1960er- und 1970er-Jahren, wurden in großem Umfang asbesthaltige Baustoffe verwendet, überwiegend in Form von Asbestzement für Dach- und Fassadenplatten. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.
Asbest erkennen – worauf bei diesen Baujahren zu achten ist
Asbest wurde in Deutschland wegen seiner praktischen Eigenschaften, etwa Hitzebeständigkeit und hoher Widerstandsfähigkeit, jahrzehntelang in großem Umfang verbaut. Nach Angaben des Umweltbundesamts wurden vor allem in den 1960er- und 1970er-Jahren zahlreiche Gebäude unter Verwendung asbesthaltiger Baustoffe errichtet. Seit dem 31. Oktober 1993 sind Herstellung und Verwendung von Asbest in Deutschland verboten. Bei Häusern, die vor diesem Zeitpunkt gebaut oder saniert wurden, besteht daher grundsätzlich die Möglichkeit, dass asbesthaltige Materialien verbaut sind.
Wichtig für die Einordnung: Fest gebundener Asbest, etwa in Asbestzement-Dachplatten, gilt als vergleichsweise ungefährlich, solange das Material unbeschädigt bleibt und nicht bearbeitet wird. Gefährlich wird es erst, wenn Asbestfasern freigesetzt werden, etwa beim Bohren, Sägen, Schleifen oder beim Zerbrechen des Materials. Nach geltendem Recht dürfen Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen deshalb nur von Fachfirmen mit entsprechendem Sachkundenachweis ausgeführt werden, auch für Privatpersonen ist der eigenmächtige Umgang untersagt.
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Seit einer Anpassung der Gefahrstoffverordnung müssen Eigentümer zudem das Baujahr des Gebäudes und bekannte Hinweise auf Schadstoffe den ausführenden Handwerksbetrieben vor Beginn von Arbeiten schriftlich mitteilen. Wer selbst nicht weiß, wann sein Haus gebaut wurde, kann das Baujahr in der Regel beim zuständigen Bauamt erfragen.
Bei einem Verdacht auf Asbest gilt grundsätzlich: nicht selbst bohren, schleifen oder das Material entfernen, sondern vor Beginn jeglicher Arbeiten einen sachkundigen Fachbetrieb hinzuziehen, der das Material fachgerecht untersuchen und im Bedarfsfall entfernen kann.
Häuser der 1970er-Jahre
Mit der ersten Wärmeschutzverordnung wurden ab den 1970er-Jahren erstmals verbindliche Mindestanforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden festgelegt. Die damals übliche Dämmung reicht nach heutigem Maßstab jedoch bei Weitem nicht mehr aus.
Auch Ölheizungen aus dieser Zeit sind in vielen Häusern noch im Originalzustand vorhanden und stehen häufig vor einem altersbedingten Austausch.
Häuser der 1980er- und 1990er-Jahre
Der Dämmstandard verbesserte sich in dieser Zeit weiter, ebenso die verwendete Heiztechnik, die sich in vielen Fällen noch in solidem Zustand befindet. Ein Schwachpunkt dieser Baujahresklasse liegt oft in der Elektroinstallation: Die damaligen Standards, etwa bei der Anzahl der Steckdosen pro Raum oder beim Vorhandensein von FI-Schutzschaltern, entsprechen häufig nicht mehr den heutigen Sicherheits- und Komfortanforderungen.
Was das für deine Sanierungsplanung bedeutet
Das Baujahr liefert einen ersten, wertvollen Anhaltspunkt dafür, worauf du bei einer Besichtigung besonders achten solltest, ersetzt aber niemals eine individuelle fachliche Prüfung. Ob tatsächlich Asbest verbaut wurde, wie es um die Statik bestellt ist oder welche Sanierungsmaßnahmen im Detail anstehen, kann zuverlässig nur ein unabhängiger Sachverständiger beurteilen.
Wie du einen solchen Gutachter findest und was das kostet, zeigt der Beitrag Gutachter bei der Besichtigung. Eine erste Orientierung, was die einzelnen Sanierungsmaßnahmen kosten, bietet der Beitrag Sanierungskosten nach Maßnahme.
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Häufige Fragen
Asbesthaltige Baustoffe wurden in Deutschland vor allem zwischen 1930 und 1993 verwendet, mit einem Schwerpunkt in den 1960er- und 1970er-Jahren. Seit dem 31. Oktober 1993 ist die Verwendung von Asbest verboten. Bei Gebäuden aus dieser Zeit sollte vor Sanierungsarbeiten eine fachliche Prüfung erfolgen.
Häuser vor der ersten Wärmeschutzverordnung in den 1970er-Jahren haben in der Regel keine oder nur eine sehr geringe Dämmung. Aber auch Häuser aus den 1970er-Jahren erreichen nach heutigem Standard meist keinen ausreichenden Dämmwert mehr.
Eine pauschale Pflicht gibt es nicht, bei Häusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren ist eine vollständige Erneuerung aber in den meisten Fällen sinnvoll oder notwendig, insbesondere wegen fehlender Sicherheitsstandards wie FI-Schutzschaltern.
Die erste Wärmeschutzverordnung in den 1970er-Jahren legte erstmals Mindestanforderungen an die Dämmung von Gebäuden fest. Häuser, die nach diesem Standard gebaut wurden, haben in der Regel eine bessere Ausgangsdämmung als ältere Gebäude, erreichen aber meist nicht die heute üblichen ener
