Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft, steht vor zwei Finanzierungsfragen gleichzeitig: Was kostet der Kauf, und was kostet die Sanierung danach?
Wer beides getrennt betrachtet, unterschätzt regelmäßig das tatsächliche Gesamtbudget, denn Kaufpreis und Sanierungskosten konkurrieren um dieselbe Kreditwürdigkeit und dasselbe Eigenkapital.
Warum getrennte Finanzierung riskant ist
Ein verbreiteter Fehler: Die Baufinanzierung wird allein auf den Kaufpreis zugeschnitten, die Sanierung soll später „irgendwie“ aus dem laufenden Einkommen oder einem separaten Kredit gestemmt werden. Das funktioniert so lange gut, bis die tatsächlichen Sanierungskosten höher ausfallen als gedacht, was bei Bestandsimmobilien eher die Regel als die Ausnahme ist.
Wer Kauf und Sanierung von Anfang an als eine gemeinsame Finanzierungsfrage behandelt, verschafft sich einen realistischeren Blick auf das Gesamtbudget. Welche grundsätzlichen Vor- und Nachteile der Kauf einer Bestandsimmobilie gegenüber einem Neubau hat, zeigt der Beitrag Neubau oder Bestandsimmobilie kaufen und sanieren?.
Modernisierungskredit oder Einbindung in die Baufinanzierung
Grundsätzlich gibt es zwei Wege, die Sanierung zu finanzieren. Ein separater Modernisierungskredit wird unabhängig von der eigentlichen Immobilienfinanzierung aufgenommen, oft als klassischer Ratenkredit. Das ist schnell umsetzbar, auch nachträglich, wenn der Sanierungsbedarf erst nach dem Einzug klar wird, dafür aber in der Regel spürbar teurer, weil Ratenkredite ohne Grundschuldabsicherung höhere Zinsen haben als eine klassische Baufinanzierung.
Die Alternative ist, die geplanten Sanierungskosten von vornherein in die Hauptfinanzierung einzubinden, üblicherweise über eine entsprechend höhere Darlehenssumme, abgesichert durch dieselbe Grundschuld wie der Kaufpreis. Das ist in der Regel günstiger, setzt aber voraus, dass der Sanierungsbedarf bereits vor Abschluss der Finanzierung realistisch eingeschätzt und gegenüber der Bank belegt werden kann.
Wie die Bank den Beleihungswert bei Kauf plus Sanierung berechnet
Banken bewerten bei dieser Konstellation nicht nur den aktuellen Zustand der Immobilie, sondern auch den Wert nach erfolgter Sanierung, sofern die Maßnahmen plausibel und durch Kostenvoranschläge belegt sind. Das kann sich positiv auf den Beleihungswert auswirken, weil eine sanierte Immobilie in der Regel wertstabiler ist als eine unsanierte. Wie der Beleihungsauslauf grundsätzlich den Zinssatz beeinflusst, erklärt der Beitrag Eigenkapital für den Hausbau.
In der Praxis verlangen die meisten Banken für den Sanierungsanteil der Finanzierung konkrete Kostenvoranschläge von Fachbetrieben, eine grobe Schätzung reicht selten aus. Das bedeutet: Bevor die Bank die Sanierungskosten mitfinanziert, muss zumindest in Grundzügen feststehen, welche Maßnahmen geplant sind und was sie kosten.
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Sanierungskosten realistisch einplanen, bevor die Bank sie sieht
Genau hier liegt die eigentliche Herausforderung: Ohne eine fundierte Einschätzung des Zustands der Immobilie lässt sich kaum ein realistischer Kostenvoranschlag einholen. Ist der grundsätzliche Sanierungsbedarf bekannt, hilft eine Aufschlüsselung nach einzelnen Maßnahmen dabei, eine belastbare Zahl für die Bank zu ermitteln, statt mit einer groben Pauschalsumme zu planen.
Eine erste Orientierung, was einzelne Sanierungsmaßnahmen üblicherweise kosten, bietet der Beitrag Sanierungskosten nach Maßnahme. Wichtig ist außerdem, einen zusätzlichen Puffer für unerwartete Kosten einzuplanen, gerade bei älteren Gebäuden zeigen sich manche Mängel erst während der eigentlichen Arbeiten.
Fördermittel in die Gesamtfinanzierung einbauen
Wird die Sanierung energetisch ausgerichtet, lassen sich unter Umständen zusätzlich staatliche Fördermittel einbinden, die die Gesamtfinanzierung entlasten. Wichtig dabei: Förderanträge müssen in aller Regel vor Beginn der jeweiligen Maßnahme und vor Auftragsvergabe gestellt werden, eine nachträgliche Antragstellung führt meist zum Verlust des Anspruchs.
Das sollte bereits bei der Planung der Gesamtfinanzierung mitgedacht werden, nicht erst danach. Einen Überblick über die grundsätzlichen Förderwege bietet der Beitrag Förderung Sanierung, die Rolle eines individuellen Sanierungsfahrplans dabei erklärt der Beitrag Energieberater & iSFP.
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Häufige Fragen
Ja, das ist grundsätzlich möglich und in vielen Fällen günstiger als ein separater Modernisierungskredit. Voraussetzung ist meist, dass die geplanten Maßnahmen bereits vor Abschluss der Finanzierung durch Kostenvoranschläge belegt werden können.
In der Regel ist die Einbindung in die grundschuldbesicherte Hauptfinanzierung günstiger, weil die Zinsen niedriger liegen als bei einem unbesicherten Ratenkredit. Ein separater Modernisierungskredit ist dafür flexibler und schneller nachträglich aufnehmbar, wenn der Sanierungsbedarf erst nach dem Einzug klar wird.
In den meisten Fällen ja. Eine grobe Schätzung reicht selten aus, üblicherweise werden konkrete Kostenvoranschläge von Fachbetrieben verlangt, bevor der Sanierungsanteil in die Finanzierung eingerechnet wird.
Der Förderantrag für die energetische Sanierung selbst wird unabhängig vom Kaufzeitpunkt gestellt, muss aber in jedem Fall vor Beginn der jeweiligen Maßnahme und vor Beauftragung eines Fachbetriebs erfolgen. Es lohnt sich, das bereits bei der Planung der Gesamtfinanzierung zu berücksichtigen.
